Budujesz dom? Przeczytaj co musisz wiedzieć

Rozpoczynając budowę domu musimy zastanowić się nad lokalizacją i kupnem działki. Kolejna rzecz to formalności dot. budowy domu (pozwolenia i uzgodnienia), które inwestor musi uzyskać. Od czerwca 2015 r. obowiązują nowe przepisy budowlane, dzięki którym można szybciej przejść przez proces przygotowawczy do rozpoczęcia budowy domu. Teraz inwestor nie jest zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę, pod warunkiem, że zgłosi zamiar budowy domu we właściwym urzędzie. Jednak, aby urząd zaakceptował plany budowlane, należy do wniosku dołączyć niezbędne dokumenty.

Akt notarialny niezbędny przy kupnie działki

Aby sfinalizować kupno działki, musimy podpisać umowę ze sprzedawcą. Umowa powinna mieć formę aktu notarialnego.Odpowiedni tytułu prawny do nieruchomości jest niezbędny na etapie zgłaszania budowy domu do urzędu. Przed podpisaniem umowy, trzeba sprawdzić, czy sprzedawca ma odpowiedni tytuł prawny do nieruchomości. Dobrze jest również upewnić się, czy obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający budowę domu (nie na każdej bowiem działce można wybudować dom), czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz czy nie ustawiono na niej obciążeń itd.

Warunki zabudowy co należy wiedzieć?

Tego dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku z warunków zabudowy dla konkretnej działki. W dokumentach tych znajdują si ę informacje dotyczące m.in. dopuszczalnej powierzchni zabudowy, kształtu bryły i dachu, a także pozostałe wymagania ustalone przez samorząd. Należy się z nimi zapoznać jeszcze przed zakupem interesującej nas nieruchomości żeby uniknąć oczekiwania na ten dokument i ewentualnego rozczarowania, gdy okaże się, że warunki zabudowy nam nie odpowiadają. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostaniemy w gminie, a czasami nawet na jej stronie internetowej. Jeśli kupiona działka ma status działki budowlanej, wystarczy, że w Wydziale Architektury miejscowego Urzędu Gminy złożymy wniosek o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Czas oczekiwania na stosowny dokument to kilka dni roboczych, a czasami nawet dostaniemy go tego samego dnia.

A jeżeli w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

Wtedy należy zwrócić się do Wydziału Architektury o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu. Wniosek może złożyć każdy zainteresowany (nie musi być to właściciel działki), określając rodzaj inwestycji i charakterystykę zabudowy. Do wniosku o wydanie decyzji należy dołączyć: mapę sytuacyjno-wysokościową oraz wyrys i wypis z ewidencji z gruntów. Brak któregoś z dokumentów może wpłynąć negatywnie na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Najlepsze rozwiązanie jest wtedy, gdy sprzedający nieruchomość ma już warunki zabudowy, wtedy nie musimy się o nie starać - możemy przenieść tę decyzję na siebie. Przeniesienia dokonuje organ, wydający decyzję na wniosek zainteresowanej osoby, za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym warunkiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na której rzecz decyzja ma być przeniesiona. Najczęściej decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, jednak może nastąpić jej wygaśnięcie z chwilą przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przed rozpoczęciem budowy sprawdź otoczenie

Na tym etapie warto sprawdzić, czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższej przyszłości w otoczeniu działki. Może się okazać, że w planach jest budowa trasy szybkiego ruchu czy centrum handlowego. Jeśli uchwalony jest MPZP informacje te powinny być w nim zawarte. W przeciwnym przypadku, interesujących nas informacji możemy poszukać na portalach internetowych, np. na oficjalnej stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Bez mediów ani rusz!

Zanim zdecydujemy się na konkretną działkę warto sprawdzić dostępność mediów - czy bez problemu podłączymy się do sieci wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej itp. W przeciwnym przypadku będziemy zmuszeni do budowy studni czy szamba - elementy te powinny znaleźć się w projekcie budowlanym.

Jaki projekt domu?

Wiedząc, jakie są warunki zabudowy działki i dysponując odpowiednimi dokumentami, możemy zająć się wyborem projektu. Do wyboru mamy gotowy, powtarzalny projekt lub zamówienie indywidualnego u uprawnionego architekta. Często projekt gotowy jest tańszy od indywidualnego, jednak w jego przypadku musimy liczyć się z kosztem adaptacji do warunków istniejących na naszej działce. Pamiętajmy, aby przed zakupem projektu gotowego sprawdzić, czy odpowiada on warunkom zabudowy.

Ile zapłacimy za projekt?

Koszt wykonania projektu indywidualnego waha się od kilku do kilkunastu tysięcy. Cena zależy od stopnia skomplikowania konstrukcji domu, zawartej w nim dokumentacji oraz renomy projektanta. Projekt składa się z kilku części i aby zgłoszenie budowy nie zostało odrzucone, musi być szczegółowo dopracowany - najważniejsze jest opracowanie części wykonawczej, szczególnie gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Projekt gotowy najczęściej zawiera już dość dokładną dokumentację, która jest wystarczająca do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych. Można też w nim dokonywać pewnych zmian w zakresie określonym przez autora projektu, odpowiedni zapis znajduje się w dokumentacji projektowej.

Aby nasze zgłoszenie budowy było kompletne, do projektu architektoniczno-budowlanego musi być dołączonyplan zagospodarowania działki, określający usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd. Sporządza się go na mapie do celów projektowych, którą wykonuje uprawniony geodeta w skali 1:500. Jeśli zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny, taki plan wykonana architekt, natomiast w przypadku projektu gotowego możemy zlecić jego wykonanie architektowi adaptującemu projekt.

Co powinno być zawarte w zgłoszeniu budowy domu

Zamiar budowy domu zgłaszamy w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia powinny być dołączone:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie osoby wykonującej projekt budowlany, że jest członkiem właściwej izby samorządu (np. izby architektów), aktualnym na dzień opracowania projektu,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego),
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Składana dokumentacja powinna być wstępnie zweryfikowana w biurze podawczym żeby sprawdzić czy są dołączone wszystkie załącznik. Od chwili zgłoszenia organ administracji ma 30 dni, w ciągu których może wnieść sprzeciw i kazać upełnić braki. Ważne jest, aby dokonać tego w terminie wskazanym, gdyż niedopełnienie wezwania spowoduje wniesienie sprzeciwu.

Poradnik

Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

Dołącz do naszej listy i odbierz darmowy magazyn ABC Budowania

Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

Zapisz się

Dołącz do naszej listy i odbierz darmowy magazyn ABC Budowania

Jeśli organ administracyjny nie wyraża sprzeciwu (tzw. "milcząca zgoda"), możemy rozpocząć roboty budowlane. Przedtem jednak musimy odebrać z urzędu ostemplowany projekt budowlany oraz dziennik budowy. Pamiętajmy, że budowę domu należy rozpocząć w ciągu 3 lat od zgłoszenia budowy - po tym czasie "milcząca zgoda" traci moc.

źródło i zdjęcia: Budmat